전세사기 예방법 완벽 가이드: 계약 전 반드시 확인해야 할 것들

 

2026 최신 기준 · 계약 전 필수 체크리스트

전세사기 예방법 완벽 가이드
계약 전 반드시 확인해야 할 것들

등기부등본·선순위 권리·깡통전세 확인법
전세사기 유형별 예방법 한번에 정리

🔍 전세 계약 전 핵심 체크

깡통전세 기준

전세가율 80% 이상 위험

등기부등본 확인

계약 당일 + 잔금일 2번

전입신고 기한

잔금일 당일 즉시

피해 신고

LH 전세피해지원센터

①

전세사기 주요 유형 — 이런 게 위험해요

전세사기는 다양한 형태로 일어나요. 유형을 알아야 미리 피할 수 있어요.

유형	수법	예방법
깡통전세	전세금 > 주택가치	전세가율 80% 이하 확인
이중계약	같은 집 여러 명에게 계약	계약 즉시 전입신고·확정일자
위장 임대인	실소유자 아닌 자가 계약	등기부등본으로 소유자 확인
근저당 숨기기	선순위 대출 숨기고 계약	등기부등본 을구 확인
신탁사기	신탁된 주택을 임의 임대	신탁등기 여부 확인

②

계약 전 필수 확인 체크리스트

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등기부등본 확인 — 계약 당일 직접 발급

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 발급. 소유자 이름과 신분증 일치 확인. 근저당·가압류·신탁등기 여부 확인.

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전세가율 확인 — 80% 이하인지 체크

전세가율 = 전세금 ÷ 주택 시세 × 100. 국토부 실거래가(rt.molit.go.kr)에서 최근 매매가 확인. 80% 이상이면 깡통전세 위험.

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선순위 채권 합산 확인

(선순위 근저당 + 전세보증금) ÷ 시세 ≤ 70~80% 기준. 경매 낙찰가에서 전세금을 돌려받을 수 있는지 계산.

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전세보증금 반환보증 가입

HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험 가입. 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 HUG가 대신 지급. 보증료 연 0.128~0.154% 수준.

⚠️

잔금일 당일 등기부등본 재확인 필수

잔금 치르기 직전 다시 발급. 계약 이후 근저당이 설정됐을 수 있어요. 변동이 있으면 잔금 지급 중단.

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전입신고 + 확정일자 — 잔금일 당일

주민센터 또는 정부24에서 즉시 신청. 대항력과 우선변제권 취득. 단 하루도 늦으면 순위가 밀릴 수 있어요.

③

전세사기 피해를 입었다면

💡 피해 발생 시 즉시 해야 할 것

• LH 전세피해지원센터(1800-8500)에 즉시 연락. 법률·금융·주거 통합 지원.
• 임차권등기명령 신청: 이사 가도 대항력 유지 가능. 법원에 신청.
• 전세보증보험 가입자라면 HUG에 보증 이행 청구.
• 전세사기피해자 지원 특별법으로 경·공매 유예, 긴급 주거 지원 가능.
• 경찰에 사기 혐의로 고소 — 피해액이 클수록 적극 대응 필요.

④

안전한 전세 계약을 위한 핵심 원칙

⚠️ 이것만큼은 절대 하지 마세요

• 공인중개사 없이 직거래로만 진행 — 최소한 공인중개사를 통해 계약하세요.
• 등기부등본 확인 없이 계약금 먼저 입금 — 절대 금지.
• 집주인 신분증을 현장에서 직접 확인하지 않는 것.
• 전세보증금이 너무 싸서 의심될 때 그냥 진행 — 시세보다 20% 이상 싸면 사기 의심.
• 잔금일에 등기부등본 재확인 생략.

본 가이드는 참고용입니다. 전세 계약 전 반드시 전문가(법무사·공인중개사) 상담을 권장합니다.

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